Vonovia op overnamejacht

Als eigenaar van 415.000 appartementen en beheerder van nog eens 72.500, is Vonovia de grootste huisbaas van Duitsland. De onderneming heeft op de beurs een marktkapitalisatie van ongeveer 30 miljard euro. Daarnaast staat er voor 30 miljard euro aan schulden uit, wat de ondernemingswaarde op 60 miljard euro brengt. De EPRA Net Asset Value, het resultaat van de strategische operationele activiteiten, per aandeel bedroeg ultimo 2020 62,11 euro. Op de huidige koers doet Vonovia derhalve een disagio van 8,61 euro (14 procent).

Het totale inkomen uit de verhuur en het beheer van appartementen bedroeg vorig jaar 3,15 miljard euro. De nettowinst na belasting kwam uit op 3,34 miljard euro. De koerswinstverhouding, of de bij vastgoed gebruikelijker maatstaf koers/ffo (funds from operations), is vrijwel gelijk en wordt voor zowel dit als volgend jaar geschat op respectievelijk 21,8 en 20. Dit is relatief goedkoop in de Duitse markt. Sectorgenoten als Patrizia (28,7), Deutsche Wohnen (32,7) en Leg Immobilien (22,2) zijn duurder.

Zoals het een vastgoedfonds betaamd, betaalt Vonovia een aantrekkelijk dividend van (naar verwachting) 1,75 euro per aandeel. De yield bedraagt daarmee 3,3 procent. De gemiddelde dividendgroei over de afgelopen vijf jaar bedroeg 12,5 procent per jaar.

Overname

Vonovia op overnamejachtVonovia staat in het nieuws vanwege de moeizame overnamepoging van het meest gehate bedrijf van Duitsland en dat is Deutsche Wohnen. Deze Duitse huisbaas bezit 157.600 appartementen waarvan zo’n 116.000 in Berlijn. Daarnaast bezit men 76 verpleeghuizen met 10.300 bedden. Vanwege de woningnood en de snelle stijging van de huurprijzen is Deutsche Wohnen al een aantal jaar de kop van jut in Berlijn. Over wat voor huurprijzen hebben we het dan? Als we kijken naar ‘Greater Berlin’ dan bedraagt de gemiddelde huurprijs per vierkante meter 7,11 euro. Dat is ongeveer 500 euro huur voor een appartement van 70 vierkante meter. Voor Nederlandse begrippen is dat een schijntje.

Nadat Deutsche Wohnen een eerder overnamebod van 52 euro per aandeel afwees, is men akkoord gegaan met het verhoogde bod van 53 euro per aandeel. Dat brengt de overnamesom op 19 miljard euro. Met de overname hoopt Vonovia, dat bij succes ongeveer 570.000 woningen in eigen bezit zou krijgen, jaarlijks circa 105 miljoen euro aan synergie-effecten te kunnen behalen. Het woord leegstand kent het concern nauwelijks, al is er altijd sprake van wat frictie. Van de mededingingsautoriteiten heeft Vovonia niets tot weinig te vrezen, daarvoor is het totale bestand ondanks dat de onderneming de grootste woningbezitter wordt, procentueel gezien te klein. Vovonia bezit straks nog geen 2 procent van al het residentieel vastgoed.

Ongeacht het aantal aandelen dat aangemeld wordt, wordt het bod sowieso gestand gedaan, zo meldde Vovonia onlangs. Op dit moment is slechts 40 procent aangemeld. Om de overname te bekostigen zal Vonovia voor maximaal 8 miljard euro aan obligaties uitgeven, eenzelfde bedrag aan aandelen uitgeven en 45.000 appartementen afstoten.

De huurbevriezing mag dan wel verworpen zijn, de onvrede blijft. Op 26 september, op de dag van de Bondsdagverkiezingen, werd in Berlijn tevens een referendum gehouden met als doel woningen van Deutsche Wohnen te onteigenen. Dat zou volgens artikel 15 van de Duitse grondwet mogelijk moeten zijn. Dat artikel stelt namelijk dat in het geval van maatschappelijk belang, grond in ruil voor een schadevergoeding onteigend kan worden. Rustig zal het wat dat betreft voorlopig dus niet worden en het kan op de korte termijn wellicht voor een drukkend effect zorgen.

Residentiele vastgoedprijzen zitten overal flink in de lift en zullen naar verwachting voorlopig blijven stijgen. Bij de huidige rentestand is een vaste huurinkomstenstroom voor veel partijen heel welkom, zeker als je die met de inflatie, of zelfs nog wat harder, mee mag laten stijgen. Met ongeveer 530.000 appartement in eigen bezit (combi na afstoot 45.000 eenheden) is Vonovia in mijn ogen dan ook een zeer interessante speler om in te beleggen.

Auteur heeft privé geen positie, cliënten van Fintessa hebben het aandeel Vonovia evenmin in portefeuille.

 

 

 

Lees hier het hele artikel

september 27 06:00 2021 Print dit artikel

Toon meer artikelen

Over de auteur

Cashcow

Cashcow is het multimediale platform voor particuliere beleggers in Nederland. Het platform geeft inzicht in onder andere beleggingsfondsen, vermogensbeheer, vastgoed(fondsen), online beleggen, fiscale beleggingsmogelijkheden en andere alternatieve beleggingsvormen. Bovenmatige interesse is er voor nieuwe investeringsmogelijkheden.

Toon meer artikelen