Laat de ‘home bias’ bij vastgoed los

Een belangrijke keuze bij beleggen in beursgenoteerd vastgoed is de regionale verdeling. Hierbij spelen meerdere zaken een rol. Bijvoorbeeld de wens tot spreiden van de portefeuille. Maar ook expliciete visies en de voorkeur om dicht bij huis te beleggen. Elk van deze invalshoeken leidt tot een andere uitkomst.

Laat de ‘home bias’ bij vastgoed losOp basis van een historische analyse en praktische aspecten gaat de voorkeur uit naar een wereldwijde insteek. Veel pensioenfondsen in Nederland zijn van oudsher belegd in niet-beursgenoteerd vastgoed met een focus op Nederland. Ingegeven door de wens naar liquiditeit, alsook uit het oogpunt van governance en kosten, hebben meerdere pensioenfondsen in recente jaren de beweging (gedeeltelijk) ingezet naar beursgenoteerd vastgoed.

Cruciaal daarbij is de keuze voor de regionale verdeling. Voor een goede diversificatie verdient een zo breed mogelijk gespreide portefeuille, dus wereldwijd ingestoken, de voorkeur. Hier kan van afgeweken worden als de beleggende partij bijvoorbeeld verwacht dat een specifieke regio relatief goed zal renderen. Ook kan een gewenste ‘home bias’ resulteren in een portefeuille met een relatief grote exposure naar Nederlands en Europees vastgoed.

Regioanalyse

Om partijen hierbij te ondersteunen heeft BMO Global Asset Management verschillende beursgenoteerde vastgoedregio’s met elkaar vergeleken: wereldwijd ontwikkelde markten, Noord-Amerika, Azië, Europa en Nederland. In alle gevallen betreffen het landen die worden toegerekend aan ontwikkelde markten (ook de Azië-index: Australië, Hongkong, Japan, Nieuw-Zeeland en Singapore).

De analyse is gebaseerd op de veel gehanteerde FTSE EPRA/NAREIT-indices. De indices zijn samengesteld uit aandelen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Afzonderlijke indices zijn beschikbaar voor onder meer de volgende regio’s: Developed (wereldwijd ontwikkelde markten), Europa, Noord-Amerika, Azië, maar ook voor Nederland.

De grootste markt is verreweg de Noord-Amerikaanse (de Verenigde Staten + Canada) beursgenoteerde vastgoedmarkt met een marktkapitalisatie van 693 miljard dollar (februari 2016), gevolgd door Azië met een omvang van 334 miljard dollar.

De Europese beursgenoteerde vastgoedmarkt is de kleinste regio met een kapitalisatie van 187 miljard dollar. In alle drie de regio’s vormen winkels de grootste sector (circa een kwart tot een derde). Ook de gewichten voor kantoren ontlopen elkaar niet veel (iets meer dan 10%). Een opvallend verschil is dat waar woningen prominent aanwezig zijn in de Amerikaanse en Europese indices, deze categorie nihil is in de Aziatische beursgenoteerde markt.

Nederlandse producten

Voorts valt op dat alleen Amerika significante gewichten kent ten aanzien van gezondheidszorg, vakantieoorden en opslag (wat Amerikaanse tv-programma’s zoals ‘Storage Wars’ verklaart), maar dat deze sectoren geen rol van betekenis spelen in de Europese en Aziatische indices. Tot slot blijkt dat een behoorlijk deel van de beursgenoteerde vastgoedmarkt niet valt toe te wijzen aan één specifieke sector, maar actief is in meerdere sectoren en valt onder het label ‘divers’ (met name in Azië en Europa).

Overigens zijn naast regionale indices ook indices beschikbaar voor de verschillende sectoren. Er zijn echter veel minder beleggingsfondsen beschikbaar met een specifieke sectorfocus dan met een regionale insteek. Kortom, in de praktijk zal de keuze van beleggers wat betreft beursgenoteerd vastgoed voornamelijk gericht zijn op de regio’s.

Voor beleggers die aansluiting willen zoeken bij de bestaande vastgoedportefeuille met een zware focus op Nederland lijkt een beleggingsproduct gekoppeld aan de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedindex voor de hand te liggen. Toch verdient dit niet de voorkeur wegens concentratierisico.

De FTSE EPRA/NAREIT Nederland Index bevat namelijk slechts vijf ondernemingen. Het grootste bedrijf is Unibail-Rodamco met een gewicht van maar liefst 81,5%. Ook dient de vraag zich aan in hoeverre de Nederlandse index gezien kan worden als een Nederlandse vastgoedexposure. Zo betreft slechts 4% van de Unibail-Rodamco portefeuille Nederlands vastgoed.

Wereldwijde spreiding

De keuze die resteert, is die tussen Europa, Azië, de VS of een wereldwijd product. Een bepalende factor is of beleggers een specifieke visie hebben op de verschillende vastgoedmarkten. Zo ja, dan zal logischerwijs belegd worden in de regio waar het meeste rendement wordt verwacht.

Een andere reden voor een specifieke regiokeuze zou kunnen zijn, dat via een Europees georiënteerd product toch in enige mate invulling gegeven kan worden aan de home bias, al dient opgemerkt te worden dat een derde van de Europese index Britse vastgoedondernemingen behelst. Bij het ontbreken van een duidelijke visie (aangezien sommige beleggers het investment belief bezigen dat zij de financiële markten niet kunnen voorspellen) of een gewenste home bias valt een wereldwijde insteek te prefereren.

Europees vastgoed wordt doorgaans een relatief laag risicoprofiel toegedicht. De reden hiervoor is dat er meer sprake is van ‘Core’-vastgoed (andere varianten zijn ‘Value Add’ en ‘Opportunistic’) waarbij het rendement met name draait om inkomsten en minder om projectontwikkeling (en leverage) dan bijvoorbeeld in Azië. Opvallend genoeg komt dit in de kwantitatieve analyse niet tot uiting, gegeven de volatiliteit die niet lager is dan die van Noord-Amerika of Developed.

Wel is de volatiliteit lager geweest ten opzichte van Azië. Is het doel om de volatiliteit laag te houden, dan verdient een wereldwijde insteek de voorkeur. De verschillen in volatiliteit zijn waarschijnlijk terug te voeren op de verschillen in spreiding en de mate van concentratie binnen de verschillende regio’s.

De wereldwijde Developed Index kent aanzienlijk meer spreiding dan de meer geconcentreerde Europese index. Zo omvat de wereldwijde index 22 landen en 323 ondernemingen en Europa respectievelijk maar 14 en 95. Ook maakt in Europa de top 10 van vastgoedbedrijven bijna de helft van de index uit. De grootste onderneming kent een gewicht van 12%. De wereldindex is beduidend minder geconcentreerd met percentages van 22,5% voor de top 10 en 4,8% voor de grootste vastgoedonderneming.

Superieur rendement

Een ander argument voor een wereldwijde benadering is dat het rendement van de Developed Index (8,8% in de afgelopen 25 jaar) het rendement van twee (Europa en Azië) van de drie individuele regio’s heeft verslagen. Ook is momenteel de dividend yield relatief hoog.

Tot slot zijn er nog enkele praktische redenen waarom een wereldwijde insteek te prefereren valt voor beursgenoteerd vastgoed. Zo zijn er meer producten en beleggingsfondsen beschikbaar gekoppeld aan de Developed Index, zullen de effectieve kosten doorgaans lager uitvallen wanneer belegd wordt in één product dan wanneer het vermogen wordt verdeeld over verschillende (regionale) beleggingsvehikels en vereist één fonds minder governance van beleggers.

Het bericht Laat de ‘home bias’ bij vastgoed los verscheen eerst op The Asset.

Lees hier het hele artikel

  Article "tagged" as:
  Categories:
augustus 18 15:21 2016 Print dit artikel