Sectoranalyse: Beleggen in winkelvastgoed nog populair

Door de historisch lage rente zoeken steeds meer beleggers naar alternatieven om hun geld te investeren. Vooral investeren in vastgoed is populair en ondanks de faillissementen van bedrijven als V&D en MS Mode wordt flink geïnvesteerd in winkelvastgoed.

De vraag naar kwalitatief goed winkelvastgoed is volgens vastgoedadviseur CBRE in 2016 op peil gebleven doordat de financieel sterke winkelketens blijven uitbreiden. Het beeld dat consumenten niet shoppen, maar dat er wel wordt belegd in winkelpanden is volgens Krijn Taconis, directeur retail bij CBRE, dan ook niet juist.

Niet met de tijd mee

‘Het gebeurt gelukkig allebei nog. Het beeld dat de consument geen geld uitgeeft, wordt meer gevormd door de berichtgeving over de in het oog springende faillissementen. De klappen vallen in het middensegment onder winkelformules die niet zijn meegegaan met de tijd en die te veel filialen hebben in slecht presterende middelgrote winkelcentra en in kleine steden.’

De consument weet volgens Taconis heel duidelijk wat hij wil en de polarisatie op de gebruikersmarkt voor winkelvastgoed, die sinds de crisis is ingezet, zet door. De prijsbewuste consument zoekt de discounters op en daarnaast blijven consumenten kiezen voor kwaliteit.

Beleggen in winkelvastgoed kan volgens de vastgoedspecialist als een veilige haven worden beschouwd. ‘Vanuit een beleggingsperspectief is dat zeker het geval. Spaargeld levert niets meer op en beleggen in winkelvastgoed biedt een goed en relatief veilig alternatief. Je moet wel de juiste categorie kiezen. Investeringen in panden in belangrijke winkelstraten leveren rendementen op van 3 à 4 procent. Met winkels voor dagelijkse boodschappen zit je al snel op 7 à 8 procent.’ 

Leegstand

Door de golf van faillissementen in de sector is de leegstand volgens Taconis wel opgelopen tot 9 procent. Tien grotere retailers moesten volgens CBRE in de eerste helft van dit jaar hun deuren sluiten. De vrijkomende winkels werden deels overgenomen door branchegenoten, maar dat kon een verdere toename van de leegstand niet voorkomen.

De vastgoedspecialist verwacht niet dat de leegstand snel zal afnemen. Dit komt volgens hem mede doordat Nederland internationaal gezien een relatief groot oppervlakte aan winkelruimte per hoofd van de bevolking heeft.

De interesse van buitenlandse partijen voor Nederlands vastgoed was volgens Taconis de afgelopen twee jaar echter ongekend hoog. Dat kwam vooral doordat het vastgoed ondergewaardeerd was in het licht van de aantrekkende economische groei en de afnemende werkloosheid. Het aandeel buitenlandse investeerders is inmiddels gegroeid naar zo’n 50 procent.

Door de hoge interesse in winkelvastgoed zijn de netto aanvangsrendementen wel aanzienlijk gedaald, maar deze zullen volgens de vastgoedspecialist niet veel verder dalen.

Beleggers hebben verschillende opties om te investeren in winkelvastgoed. De keuze hangt vooral af van hoeveel geld je hebt. Vastgoed is niet de meest liquide beleggingscategorie.

Beleggers kunnen eenvoudig indirect in vastgoed investeren door middel van vastgoedfondsen als Vastned, Wereldhave of Unibail-Rodamco. Daarnaast kunnen beleggers investeren in vastgoedvennootschappen, die minder liquide zijn, of direct in winkelvastgoed, maar dat is volgens Taconis niet voor iedereen. ‘Je moet dan goed weten wat je doet. In kleine plaatsen heb je het dan over tonnen en op A-locaties praat je al snel over miljoenen euro’s.’

CBRE verwacht dat grote internationale retailformules verder blijven groeien. Echter, retailers in het middensegment zonder heldere winkelformule en strategische positionering zullen het ook in 2016 moeilijk blijven houden.

Ondergewaardeerd

Behalve in winkelpanden kun je uiteraard ook beleggen in de winkelketens zelf. Hendrik Oude Nijhuis, auteur van de bestseller Leer beleggen als Warren Buffett en medeoprichter van Beterinbeleggen.nl, vindt dat de retailsector op basis van kwantitatief onderzoek nog altijd aantrekkelijk gewaardeerd is. 

‘Veel retailbedrijven met fysieke filialen duiken op als ondergewaardeerd. Dat komt omdat beleggers bang zijn voor de toekomst van deze bedrijven. Doordat er steeds meer online wordt gekocht vreest men dat deze bedrijven worden weggevaagd. Dat zie je terug in de waarderingen. De vraag is of dat terecht is en de toekomst echt zo dramatisch is.’

Sommige retailbedrijven hebben het volgens waardebelegger Oude Nijhuis echt moeilijk en als investeerder moet je goed uitkijken niet in een ‘value trap’ te lopen. ‘De grote vraag is of een bedrijf terecht een lage waardering heeft of niet. Door te spreiden, van uiteenlopende bedrijven aandelen te kopen, kan dat risico worden verkleind.’ 

Voor de zoektocht naar ondergewaardeerde aandelen gebruikt Oude Nijhuis onder andere een kwantitatief computermodel. Retailers als Best Buy, GameStop, Foot Locker, L Brands, The Gap, Sports Direct International, Howden Joinery Group en AutoZone zijn een aantal van de retailbedrijven die volgens de methode van Oude Nijhuis mogelijk ondergewaardeerd zijn.

Best Buy bijvoorbeeld heeft het moeilijk vanwege de hoge prijstransparantie. ‘De prijzen van elektronica zijn gemakkelijk online te vergelijken. Best Buy heeft veel filialen en personeel en die kosten moeten worden terugverdiend.’ 

Wat de vooruitzichten voor de retailsector betreft blijven de uitdagingen volgens Oude Nijhuis groot. ‘De sector is volop in beweging en de strijd tussen online en fysiek duurt voort. Webshops openen fysieke winkels en omgekeerd. Het inzetten op beide verkoopkanalen, zowel fysiek als online, brengt extra kosten met zich mee en het is nog maar de vraag of daar ook extra opbrengsten tegenover staan.’

Voor de belegger is het volgens Oude Nijhuis vooral van belang om uit te vinden wat er al in de koersen zit verwerkt. ‘Een bedrijf waarvan iedereen overtuigd is dat de vooruitzichten heel slecht zijn kan juist daardoor soms een aantrekkelijke belegging blijken te zijn.’

Dit artikel is gepubliceerd in het Fondsnieuws-magazine De wereld op een kruispunt dat op woensdag 21 september is verschenen.

 

 

Lees hier het hele artikel