Sectoranalyse: Vastgoedfondsen roteren portfolio

De faillissementen van een hele reeks Nederlandse winkelketens in de afgelopen maanden geeft vastgoedbeleggers te denken. Lege panden leveren geen huur op en overaanbod van winkelruimte drukt op de waarde van álle panden.

Een pessimistische visie op de markt voor winkelvastgoed is dat winkels in het internettijdperk vooral afhaalpunten worden voor artikelen die online zijn aangeschaft. Die kunnen dan veel kleiner zijn dan de traditionele winkels die volledige collecties in huis hebben. De bestellingen worden één keer per dag aangeleverd uit een centraal distributiecentrum in het midden van het land en verder is een aantal computerschermen in de winkel genoeg om de rest van het aanbod te laten zien.

De grotere fabrikanten van consumentenproducten zouden kunnen volstaan met een paar ‘flagship stores’ in de belangrijkste steden. De winkels in de provincie kunnen dan veel kleiner of helemaal dicht. 

Locatie is dus cruciaal. Dat is een beeld dat ook naar voren komt uit de verslaglegging van de belangrijkste vastgoedbeleggingsfondsen. Het Nederlandse winkelfonds Vastned Retail meldde vorig jaar al dat de markt voor winkelvastgoed in Europa een duidelijke tweedeling begint te vertonen. Op toplocaties in populaire steden lieten de huren een forse stijging zien, in de provinciesteden daalden ze juist.

Portfoliorotatie

Uit de jaarcijfers over 2015 blijkt dat het Rotterdamse bedrijf meer dan voorheen aandacht besteedt aan de kwaliteit van de portefeuille. Alleen op de allerbeste locaties wordt nog vastgoed gekocht. Er zijn winkelpanden aan de portefeuille toegevoegd in Amsterdam, Antwerpen, Parijs en Utrecht, terwijl er in kleinere steden en dorpen juist is afgebouwd.

Vastned spreekt van een ‘portfoliorotatie’ die nodig is omdat sprake is van een toenemende polarisatie: de ‘premium city high street’ winkels met hoge, stijgende huren en goede bezettingsgraden versus de rest met dalende huurinkomsten en steeds grotere leegstand.

Met de Europese winkelmarkt als geheel gaat het ondanks dit rotatieproces niet slecht, zo blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van de vastgoedafdeling van KPMG. De investeringen zijn vorig jaar aanzienlijk toegenomen, net als in de kantorenmarkt en in woningen. Eigenlijk gaat het alleen slecht met het industriële vastgoed: fabriekspanden, loodsen en dergelijke. Winkelpanden waren vorig jaar goed voor een kwart van alle investeringen in vastgoed. KPMG constateert een groeiende belangstelling van beleggers voor kwalitatief hoogwaardige winkelcentra op centraal gelegen locaties.

Unibail

Het grootste Europese vastgoedfonds, Unibail-Rodamco, heeft een portefeuille van winkelcentra die volgens analisten de beste van Europa is. Winkeliers in de centra van Unibail boekten sinds 2007 een jaarlijkse omzetgroei van 2,4 procent, ruim boven het gemiddelde, dat in die periode per saldo nul was. De leegstand bij Unibail is slechts 2,5 procent.

Het kroonjuweel in de portefeuille is Les Quatres Temps, een winkelcentrum in de wijk La Défense in Parijs met 200 winkels en verschillende restaurants, cafés en bioscopen. Les Quatres Temps wordt per jaar door 46 miljoen mensen bezocht.

De kwaliteit van de portefeuille zorgt ervoor dat het aandeel Unibail-Rodamco nooit echt goedkoop is. Momenteel doet het aandeel ruim 20 keer de winst die voor 2016 wordt verwacht, flink boven de gemiddelde koerswinstverhouding in de afgelopen tien jaar voor dit fonds. Omdat vrijwel de volledige winst wordt uitgekeerd als dividend heeft Unibail wel een aantrekkelijk dividendrendement. De 9,70 euro die over 2015 werd betaald betekent een rendement van 4 procent. Maar vergeleken met andere vastgoedfondsen is 4 procent ook weer niet al te veel.

Wereldhave 

Midkapfonds Wereldhave heeft met een dividendrendement van ruim 6 procent op dat front meer te bieden. Wereldhave is met winkelcentra in Nederland, Frankrijk, België en een in Finland wat minder internationaal gespreid dan Unibail, en ook de groeivoet van de huurinkomsten lag vorig jaar met 1,7 procent iets lager.

De portefeuille van Wereldhave kent een bezettingsgraad van 93,8 procent (eind 2015) en Wereldhave is net als Vastned druk in de weer om de kwaliteit van de portefeuille te verbeteren. Het bedrijf kocht negen Nederlandse winkelcentra van het Franse Klépierre dat vorig jaar Corio opslokte. Vooral in dat ene Finse winkelcentrum (Itis) valt het tegen om voldoende goed betalende huurders te vinden. Er moest ruim 13 miljoen op worden afgeboekt en het Finse object is in de etalage gezet. Een tegenvallende verkoopprijs zal nog een afboeking opleveren, wat de koers een knauw kan bezorgen.

Misschien is Vastned, dat ook in de Midkapindex van het Damrak zit, nog wel de beste keuze op dit moment. Het dividendrendement ligt met ruim 5 procent tussen dat van Unibail en Wereldhave in, maar de portefeuille van Vastned is al behoorlijk opgeschoond. De gemiddelde bezettingsgraad is met 97,9 procent (eind 2015) zonder meer hoog. Bij de panden die Vastned onder premium city high street shops schaart is de bezetting zelfs 99,7 procent. Bij de huidige koers betalen beleggers zo’n 16 keer de winst die voor 2016 wordt verwacht. 

Dit artikel staat in het Fondsnieuws-magazine van april dat vandaag als bijlage van het FD is verschenen. 

Lees hier het hele artikel